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房地产行业专题报告:近期土地溢价率提升,政策改善将受限?-20200407-民生证券-11页

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文档简介:

本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1[Table_Summary]报告摘要报告摘要::近期,在国内疫情逐步趋于稳定时,土地市场溢价率出现显著上升;而去年一季度,土地溢价率同样显著上升,并且在此后的4~5月份,房企融资等地产政策显著收紧。因此,不少投资者担心,去年政策不少投资者担心,去年政策收紧收紧的情形会否的情形会否重重现现??我们发现,今年溢价率上行有其特殊性,不会显著限制政策改善。今年溢价率上行有其特殊性,不会显著限制政策改善。土地溢价率,地产预判的重要参考土地溢价率,地产预判的重要参考(1)土地市场变化,往往领先于销售市场。并且,近年来该规律越发显著;(2)土地市场过热,会引发政策收紧。并且,若溢价率持续的快速上升,会压制地产股估值水平。近期溢价率上升较为特殊,不等于土地市场较热近期溢价率上升较为特殊,不等于土地市场较热近期土地溢价率快速上升,较以往具有特殊性,并不等于土地已较热。((1))当前溢价率上升,仅发生在局部区域当前溢价率上升,仅发生在局部区域从2020年2~3月成交土地的整体结构看,溢价率上涨仅仅集中于集中于局局部区域部区域,一半以上城市的溢价率相较前期并无显著变化;在成交量方面,2020Q1无论环比还是同比皆有下降,并非并非2019年初年初“量价齐升量价齐升”的的状态。状态。((2))当前溢价率提升,更多源于出让土地质量高当前溢价率提升,更多源于出让土地质量高为了激活土地市场需求,对冲疫情影响,疫情后出让土地的质量显著较高;溢价率上涨较多的区域,其出让土地的区位稀缺性、限价要求,都较疫情前有较大提升。((3))展望未来看,溢价率提升没有持续性展望未来看,溢价率提升没有持续性从地产需求预判角度看,居民短期偿债能力变化是最重要的先行指标,根据最新更新的居民增量储蓄利息保障倍速,2020年二季度,全国整体地产需求依然存在下行压力。因此因此,土地溢价率提升没有持续性,政策改善将持续。,土地溢价率提升没有持续性,政策改善将持续。投资建议:投资建议:估值已隐含过度悲观,政策改善仍将持续估值已隐含过度悲观,政策改善仍将持续政策改善将持续,近期看,房企境内发债成本进一步下行。此外,当前优质地产股估值水平仅次于2013年Q4,已隐含过度悲观。当前时点,我们建议积极布局优质地产股,建议关注:阳光城、金地集团、保利地产阳光城

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